ワンルーム投資は儲かるのか??






新築ワンルームの投資って知ってますか?

最近流行っているようです。売り手側のアピールポイントとしては「節税になる」「ローンを払い終われば、家賃収入が年金代わりになる」といった言葉が多いとのこと。

本当にそれほど儲かるのか、お得なのか調べてみました。

都内のワンルームマンション(1軒約2600万円)を3軒セットで購入し、賃貸物件として運用すると仮定します。

想定される家賃収入を、単純に物件の購入価格で割った「表面利回り」は4%ほど。しかし実際には、月々のローンの支払い、火災保険料や管理費など物件の維持に必要な経費、さらに固定資産税がかかってくる。自分が住むための物件ではないから、いわゆる住宅ローン減税の対象にもならない。入手した資料では、月々のローンや管理費等の支払いが、家賃収入を上回る可能性が高い。つまり、毎月の収支はなんと赤字になってしまう。
「ローン返済の利子分や管理費、物件の減価償却分などを経費とし、給与所得との合算で確定申告を行えば、所得税の還付が受けられて黒字になる」というのが売り手側の常套文句。だが、家賃収入を上回る支出が発生するのは確実で、税金の戻りをあてにしないと大赤字になる投資は、はたして「節税でお得」と言えるのか。
年金代わりになるという文句も、大いに疑わしい。35歳からの30年でローンを返済するとして、手元に残るのはローン負担の分目減りした老後資金と、築30年の老朽物件だ。新築時と同じ家賃では借り手はつかないだろうし、リフォームすればその費用の回収にまた時間がかかる。




いやになって売りに出しても、投資用ワンルームマンションはほかのタイプの物件より買い手がつきにくく、その分買い叩かれやすい。最近のマンション市場が高値圏で推移していることを考えれば、10年後には売り値が購入価格の半額以下になっていてもおかしくない。

「サラリーマン大家」の中でも達人と呼ばれる人々は、常に勉強や物件見学を怠らず、プロも顔負けの鑑識眼と熱意をもって物件を選び、資金計画を立て、管理している。不動産投資を心から愛するそんな彼らも一顧だにしない案件が、新築のワンルームマンションなのだ。
やはり簡単には儲からないようですね!





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